利润降11%应收关联方款项大增！朗诗绿色生活收盘价跌破3港元

日前，朗诗绿色生活服务有限公司发布上市后首份年报2021年，公司录得收入7.37亿元，同比增加约22.7%，录得年内溢利0.58亿元，同比下降约11.0%

拆分各条业务线增长情况可以看到，其非业主增值服务，社区增值服务收入同比增幅均为中双位数，而收入大头物业管理服务收入同比增速却明显放缓，且收入比下降不难发现，该公司物管服务收入增速放缓或与非住宅业态收入情况有关

数据显示，截至2021年末，该公司非住宅物业及城市服务项目的在管建筑面积为482.0万平方米，较上年末大增约400万平方米，但录得收入5683.2万元，仅较上年略增不到600万元若粗略计算，均摊到每平方米的收入仅有11.79元，远低于上年

此外，截至2021年末，朗诗绿色生活贸易应收款项余额为2.34亿元，同比上升八成多其中，应收关联方贸易款项余额1.44亿元，同比大增177.2%且贸易应收款项平均周转天数也较2020年拉长或约29天左右，数据来看，公司信贷风险加大

针对物管服务收入情况，应收关联方贸易款项大增是否与业务增长表现一致等问题，《投资时报》研究员向该公司寻求沟通，截至发稿尚未收到回复。

物管服务收入增速放缓

作为一家深耕长三角地区的企业，朗诗绿色生活从事物业管理服务17年。

财报数据显示，2021年，该公司录得收入7.37亿元，同比增加约22.7%，毛利润为1.86亿元，同比增长15.8%，毛利率约25.2%，较上年下降1.5个百分点，年内溢利约为0.58亿元，同比减少11.0%若剔除一次性上市费用影响，年内经调整溢利为0.76亿元，同比微增4.4%，利润增幅不及收入

朗诗绿色生活主要有三条业务线，即物业管理服务，非业主增值服务和社区增值服务拆分各条业务线来看，2021年，非业主增值服务，社区增值服务实现收入2.0亿元，0.67亿元，同比增幅为42.1%，33.7%，收入比为27.2%，9.1%，占比均较上年提升

物业管理服务，录得收入4.70亿元，较上年增加14.7%而2019年，2020年物管服务收入同比增速为50.1%，38.0%，显然增速大幅放缓从收入比来看，约为63.7%，也低于2019年，2020年的68.6%，68.2%，与2018年的收入比63.8%近乎持平而物管服务收入增速放缓，或与非住宅业态收入情况有关

资料显示，朗诗绿色生活的物业管理类型包括住宅物业，非住宅物业及城市服务项目，其中非住宅物业包括办公大楼，租赁性公寓，公共设施，产业园区以及医院，银行网点截至2021年末，公司总合约建筑面积约为3197万平方米，2021年新增约885.0万平方米，其中在管建筑面积约2345万平方米，较上年末增长约35.2%

截至2021年末，该公司住宅物业在管建筑面积1862.6万平方米，收入4.13亿元，非住宅物业及城市服务项目的在管建筑面积为482.0万平方米，较上年末大增近400万平方米，但录得收入5683.2万元，仅较上年略增不到600万元。除了依赖母公司之外，朗诗绿色生活可能要承担更多的是为朗诗地产“回血”的作用。

粗略计算，住宅物业每平米收入约为22.18元，略高于2020年的21.80元，而非住宅业态每平米收入约为11.79元，远低于上年的57.44元是在管写字楼，公寓，产业园区等空置较多，以致于每平方米均摊收入大幅下滑，还是物管费较多滞留在客户手中，影响收入

朗诗绿色生活物业管理服务收入及在管建筑面积明细

应收关联方款项大增

进一步梳理年报，《投资时报》研究员注意到，截至2021年末，该公司贸易应收款项余额为2.34亿元，坏账准备0.19亿元，期末应收款账面值为2.15亿元，较上年末增加86.3%其中，应收关联方贸易款项余额为1.44亿元，同比大增177.2%，且占应收款项余额约61.4%，应收第三方款项余额为0.90亿元，同比增幅仅超两成

应收款大增可能会影响资金流动性事实上，自2018年以来，朗诗绿色生活的应收关联方款项余额以及占比便在持续上升数据显示，截至2018年末，2019年末，2020年末，该公司应收关联方贸易款余额分别为887.1万元，1643.1万元，5184.2万元，期末余额占比由不到三成，升至超四成

同时，应收关联方贸易款项的平均周转天数也由2018年的25天，增至2019年的49天，2020年的82天，应收第三方贸易款项平均周转日数则为24天，33天，43天也就是说，不仅公司周转天数在拉长，且在2020财年前者已较后者拉长39天整体来看，这三年公司贸易应收款平均周转天数为24天，37天，53天

此外，朗诗绿色生活的股权情况也需关注。近年来房企拆分物管上市的原因，大多是为了反哺母公司，而朗诗绿色生活的上市或许也与朗诗地产需要上市后带来的这部分现金流有关。

根据相关公告，截至2021年12月8日，朗诗绿色生活的股权架构为:董事长，实控人田明持有股份1.64亿股，占已发行股份总额的39.95%，香港新旅国际有限公司，林劲峰，中城国际投资管理有限公司分别持有7157.55万股，4373.52万股，2440万股，三名股东持股比例合计为34.01%而十六名股东持股约1.0亿股，持股比例24.50%

也就是说，田明，三名主要股东，十六名股东合计持股数量占已发行股份的98.46%，股权较为集中散户持股仅633.58万股，持股比例仅1.54%

根据公告，2021年8月25日至12月8日，田明以每股均价约3.21港元，合计在市场上购买了347.7万股，占到此期间市场总成交量409.65万股的85%换言之，100多天总成交量的八五成买方是公司董事长田明

而2021年12月，2022年1月，3月，田明继续增持根据港交所披露资料显示，截至2022年3月21日，田明持股数量已达1.65亿股，持股比例升至40.06%

二级市场上，朗诗绿色生活股价长时间维持在3港元以上，不过最近几天该公司股价走低，截至3月25日收盘已跌至2.92港元/股。。

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