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一线城市全面执行“认房不认贷”,核心城市“金九银十”行情可期

发布时间:2023-09-02 08:16   来源:证券之星   阅读量:13830   

21世纪经济报道记者李莎 北京报道9月1日,北京三部门联合印发通知,官宣执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定,居民家庭申请贷款购买商品住房时,家庭成员在北京市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自9月1日起施行。

在政策正式出台前,很多市场人士认为北京或分区域、或分群体、或分项目执行“认房不认贷”,实际政策超过市场预期。

在此之前,广州和深圳已于8月30日宣布执行“认房不认贷”,上海于9月1日跟进。北京官宣之后,四大一线城市全部全面执行“认房不认贷”。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示,在上海公布全面执行“认房不认贷”之后,北京同样全面执行,已基本在预期之内。政策落地执行之后,对于有改善住房需求家庭而言是一个非常大的利好,有利于新房库存去化,也会加快二手房的流通速度。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策,政策信号明显,预计将极大修复市场情绪和预期,提振市场信心,短期其他二线城市和三四线城市很可能也将全面跟进。

陈文静认为,各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措,政策暖风频吹,核心城市房地产市场将迎来一波向上行情,“金九银十”市场可期。

北京政策超预期

得知北京官宣全面执行“认房不认贷”政策后,正在卖房的婧芸一改之前只要有人谈价,略微低于市价也卖的态度,决定先观望一下即将到来的周末看房情况,不再降价出售已经挂牌的房屋。

在此之前,婧芸的房屋已在中介平台上挂了四个多月,看房者寥寥,新政落地,让她对房屋售价有了更高的期待。

北京“认房不认贷”的消息备受关注,市场主体反应热烈。有中介向记者表示,消息一出不到半小时,已经有两位正在观望换房的人咨询政策和市场情况;也有在本地有一套住房的家庭,决定卖掉丰台的房子,置换到朝阳;还有楼盘置业顾问发布楼盘海报,称9月1日起将所有户型价格上调1%。

而在此之前,北京市场表现十分平淡,弥漫着观望和等待的气息。据国家统计局数据,今年5月,北京二手房价格环比由涨转跌,连跌3个月,7月价格环比下降0.6%。新房价格相对坚挺,年内一直维持微涨态势。另据中指数据,8月北京新房价格继续微涨,二手房价格跌势未改。

3月成交量冲高之后,北京新房、二手房的成交量都不甚理想,据中指数据,7月北京新房成交面积环比下降6.4%,8月新房成交环比下降22.3%,成交面积48.2万平方米。8月二手房成交10960套,环比增长12.8%,同比下降20.2%,但绝对量仍低于1.5万套。

北京全面执行“认房不认贷”,意味着名下在北京无房,但在全国有过贷款记录的家庭,在北京购房的房贷都将以首套标准执行,首付比例将从60%-80%,下降到35%-40%,房贷利率也将由5.25%降至4.75%。

陈文静举例,购房者购买总价500万元的非普住宅,首付将减少200万元;以贷款300万元为例,按25年等额本息计算,利息将减少26.21万元。

“购房门槛和购房成本明显下降,或明显促进无房有贷款记录以及‘卖一买一’购房需求入市。”陈文静说。

“金九银十”可期

8月25日三部门联合发文优化房贷住房套数认定标准,将首套房贷“认房不认贷”纳入“一城一策”政策工具箱,接下来相关政策开始加速出台。

但政策效果尚未显现,8月楼市活跃度未见好转。中指数据显示,8月百城房价继续下跌,新房价格环比连跌4个月,二手房连跌16个月,各线城市房价均在下跌。不仅如此,百城全月住房销售面积环比延续下行态势。

具体来看, 8月百城新建住宅均价16176元/平方米,环比下跌0.01%,同比下跌0.17%,环、同比跌幅均与上月持平;二手住宅均价15625元/平方米,环比下跌0.38%,跌幅较上月收窄0.01个百分点,同比下跌2.29%,跌幅较上月扩大0.25个百分点。

据中指数据初步统计,8月百城新建商品住宅成交面积环比下降约7%,同比下降仍超30%,绝对规模处在2016年以来同期最低水平,各线城市成交规模环同比均下降。1-8月,百城新建商品住宅月均成交规模与2022年同期基本持平,较1-7月增幅进一步收窄,绝对规模处在2016年以来同期最低位。

但8月30日开始,先是广州和深圳官宣全面执行“认房不认贷”,紧接着中山、武汉、惠州、东莞、成都等城市相继跟进。

8月31日晚,央行和金融监管总局再放大招,将首套房和二套房商贷最低首付比例下限分别降至20%和30%,首套房和二套房房贷利率政策下限分别调整为不低于5年期以上LPR-20BP和5年期以上LPR+20BP,并明确存量首套房贷利率调整政策。为各地降首付、调房贷利率和存量首套房贷利率提供了参考和依据,政策窗口进一步打开。

9月1日上海和北京宣布全面执行“认房不认贷”,更是超过了市场预期。

短期带动市场回暖是业内人士的共性看法。但郭毅提醒,从北京市场来看,虽然“认房不认贷”新政会带来北京新房和二手房成交量的攀升,但政策主要是释放前期期待政策出台而延迟购房家庭的需求,待这部分需求释放之后,市场可能又会回归稳中下行状态。

“北京还需要更多政策拉动,才可能带动市场全面回暖。”郭毅表示,不止北京,要带动房地产市场整体回暖,也需要政策“工具箱”协同发力。

作为重要的楼市“风向标”,一线城市全面执行“认房不认贷”,在带动本地市场活跃度的同时,也将激励其他城市相关政策的出台。

陈文静预计,接下来,各地将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措,政策暖风频吹,核心城市房地产市场将迎来一波向上行情,“金九银十”市场可期,核心城市房地产市场有望逐渐企稳,从而带动全国房地产市场逐渐修复。

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