前两天，郁亮说要用养儿子的方式，看待经营服务类业务，儿子长大了，就可以出去成家立业了现在，万物云这个儿子马上就要长大成人了

日前，万科A旗下物管企业万物云空间科技服务股份有限公司正式向港交所递交招股书而距离万物云CEO朱保全所言的儿子长大了可以独立发展了才过去一天，距离万物云拿到证监会的小路条也才过去两天

万物云的上市，代表着中国房地产从以开发为主的增量时代，转向以后期运营服务，再次交易为主的存量时代景晖智库首席经济学家胡景晖告诉银柿财经记者，将物管拆分出业务板块，也更有利于万科整体的转型

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，万物云的上市将会对万科资金方面有所助力，这个助力既体现在融资渠道的拓宽方面，也体现在业务领域收入的反哺方面。

姗姗来迟的万物云

万物云的递表可以说得上是姗姗来迟。

自2020年10月郁亮首次明确万物云会上市之后，有关具体的上市时间，市场猜了一年有余尤其是2020年至2021年上半年，不少物企排着队在港交所敲门，掀起上市潮再到去年5月，港交所表示要在2022年提高上市门槛之后，更多物企加快了递表的步伐，只不过顺利上岸的数量寥寥

彼时，郁亮一直称，等到成为城市服务商的时候才上市在2021年6月30日的万科2020年股东大会上，万科还是表示，要等待合适的时机转眼过了五个月，万科官宣将分拆万物云上市，万物云的港股上市路有了实质性进展

至于为什么选择这一时机上市，郁亮表示，是考虑到今天万物云已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商大家认为去年上市多好，现在估值又回归理性了，但估值理性更有利于员工和业务的成长，大家有更理性的心态因此对上市的时点，目前上市比去年更合适

在3月31日的万科2021年业绩发布会上，朱保全再次重申了这一观点，在资本市场相对理性时刻，能够给投资者一个更恰当的投资机会。

去年下半年以来，房地产形式不太乐观，内地房地产上市公司在港股的估值也低了但从去年10月份开始，在政策暖风等多重因素下，房企股价有明显的回暖痕迹胡景晖表示，这个时候上市对万科来说是一个比较好的时机，市场会给出比较合理的估值

有业内人士分析道，按披露数据来看，万物云的上市市值有机会超过2000亿港元而目前碧桂园服务的市值为1113.7亿元

值得注意的是，今年3月10日，作为唯一成功在港股上市的物企，金茂服务上市当天即破发了当前资本市场处于相对理性阶段，对企业的估值也是较为理性，虽然对投资者而言，此时投资机会也还不错，但还是不乏较多担忧心理关荣雪分析认为，综合来看，凭借万物云业务呈现出的良好发展势头，未来发展前景还是较为可观的，但上市后短期内的市场反馈还是存在一定的不确定性

毛利率低于行业水平

万物云的总收入规模近几年是呈现较为明显的上涨趋势，其在住宅服务，城市服务等方面均已呈现良好发展势头关荣雪称。

招股书显示，2019至2021年，万物云的营收分别为139.27亿元，181.45亿元，237.04亿元而同期，碧桂园服务的营收分别是96.45亿元，156亿元及288.43亿元

就在管面积而言，碧桂园服务年报显示，截至2021年末，算上三供一业业务，其在管面积为8.5亿平方米，而万物云招股书指出，截至2021年12月31日，其在管住宅及商企物业建筑面积约7.85亿平方米，合约建筑面积约8.78亿平方米。

看起来，万物云和碧桂园服务的各项数据差别不大但尤为注意的是，万物云的毛利水平并不高，且呈逐年走低的趋势招股书显示，2019年~2021年，万物云整体毛利率约为17.7%，18.5%，17.0%

根据中研物协的报告，2020年42家上市物企的毛利率平均值为29.5%2021年，碧桂园服务，雅生活服务，绿城服务的毛利率分别约为30.7%，27.5%，18.5%

对于毛利率低于行业平均水平这点，朱保全称，对于民生行业，信任关系远比毛利率更加重要朱保全表示，目前从已上市的物业公司情况来看大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类大概是在30%左右，从分析师的角度来看，认为15%左右是合理区间，万物云就在这个区间里面

不过，虽然毛利率较低，但对比其他物企，万物云对母集团的依赖度不算高招股书显示，2019年~2021年，第三方收入在万物云中的营收占比都超过了八成

万科物业服务的不仅仅是万科自己的楼盘，覆盖人群很大资深投行人士王骥跃补充道，万科从房地产业向资产管理物业服务方面转移，也是战略方向

另外，作为万物云最大单一客户，万科集团方面销售收入分别为17.7亿元，27.99亿元及38.21亿元，分别占总收入约12.7%，15.4%及16.1%但郁亮却表示，孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了这似乎也印证了，万物云正在与万科逐渐捆绑

2022年物业服务行业面临很多新的发展机会，尤其是疫情防控过程对于物业服务提出了很多新要求物业服务企业要看准市场和社会的痛点，跳出传统的经营模式，努力创新和寻求发展，这样能够真正做好经营业务，同时获得更好的社会认可和评价严跃进表示，只有真正从服务社会的角度谋划发展，物业企业才会占据更大的市场

虽然郁亮和朱保全都觉得，当下万物云的上市时机正合时宜，但对于已经不再热闹的上市潮，万物云的千亿市值，还有很长的路要走。

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