徐高：疫情之外，地产是另一个关键

调控经济需要抓住主要矛盾目前中国经济的主要矛盾在于疫情和房地产在疫情影响下，2022年4月中国宏观经济数据出现下滑但从高频数据来看，疫情对中国经济活动的影响可能已经达到顶峰，最坏的时候很可能已经过去

房地产是中国当前经济的另一个关键目前房地产行业的恶性循环还没有被打破，整个行业处于一种极度不正常的状态在过去的十年中，房地产行业的融资对利率高度敏感但是，持续了十几年的房贷增速与国债收益率下降的正相关关系现在被打破了，两者之间的背离是前所未有的2022年4月，土地购置面积增速降至10年低点，但土地购置价格增速升至10年高点两者之间的分歧是前所未有的

当房地产行业陷入难以摆脱的恶性循环，房地产开发商信用风险居高不下时，政府信用背书的全行业困难资产救助计划可以有效重塑行业信心，让房地产开发商尽快回归常态在房地产供给恢复之前，如果房地产需求被刺激得太快或太猛，很可能导致房价大幅上涨，宏观政策陷入两难境地为了更好地控制地价和房价的上涨，还需要调整集中供地政策，这样可以明显推高地价

受疫情影响，2022年4月中国宏观经济数据出现下滑经季节调整后，4月份中国工业增加值，社会消费品零售总额，固定资产投资和出口的绝对水平均大幅下降请注意，这代表了经济活动绝对规模的收缩，而不仅仅是增长放缓由于疫情的影响已经在3月份的经济数据中显现，4月份数据走弱也就不足为奇了

虽然疫情对经济的影响很大，但从高频数据来看，疫情的影响可能已经达到顶峰进入5月份后，公路车辆货运指数已从4月份的低位回升，10大城市地铁客运量也趋于稳定考虑到最近几周中国新增新冠肺炎确诊病例数量大幅下降，最糟糕的情况可能已经过去

虽然疫情影响了经济的各个方面，但有必要区分经济的不同方面受疫情影响的程度那些受疫情影响较大的经济活动，在疫情平息后会有较大的反弹动能而那些走弱原因主要在疫情之外的经济指标，很难因为疫情消退而出现明显变化

在4月份的主要经济数据中，工业生产和消费的下降应该主要是因为疫情疫情引发的供给冲击的影响已经在3月份的工业增加值数据中显现，并在4月份的数据中进一步表现出来餐饮消费的断崖式下滑也凸显了疫情对消费的影响但4月份中国出口值的下降，应该主要是因为外需的减弱一个证据是，最近两个月，中国出口集装箱运价指数伴随着出口额的减少而下降但同期东南亚国家疫情影响小于中国，出口集装箱运价指数也大幅下降

在4月份的主要经济指标中，固定资产投资额下降幅度最小可是，在整体稳定的投资图景背后，是制造业投资，基建投资和房地产投资的分化，以及房地产行业的持续疲软其实中国当前经济的主要矛盾在于疫情和房地产除了疫情，房地产是当前经济的另一个关键

比融资下滑更令人担忧的是，目前房地产行业的融资处于一种极其不正常的状态从历史经验来看，房地产行业的融资对利率高度敏感过去十几年，房地产抵押贷款同比增速与10年期国债收益率同比下降高度正相关——利率下降通常伴伴随着抵押贷款增速的加快但今年前4个月，10年期国债收益率低于去年同期水平，同比降幅也在逐步扩大但同期房贷同比增速在负区间越陷越深，并在今年2月，3月，4月创出新低房贷增速和国债收益率下降的相关性已经被打破，两者的背离程度是前所未有的

利率下降未能带动房贷增长，正是因为房地产行业陷入了恶性循环当房地产开发商的信用风险处于高位时，购房者会担心自己购买的期房能否顺利交付面对房子无法交付的风险，购房者的购房意愿很难因为利率降低而明显增加如果房地产开发商的系统性信用风险得不到化解，金融机构和购房者对开发商的信心得不到重建，房地产行业就很难恢复正常状态，反而可能在恶性循环中越陷越深

面对房地产行业的疲软，自今年4月以来，世界各地的地方政府开始放松房地产政策，通过降低首付比例，提供住房补贴，取消销售限制来提振房地产销售日前，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会联合发布通知，下调房贷利率过去这些刺激房地产需求的政策，可以明显拉动房地产销售，带动房地产投资回暖，进而让房地产行业走出低谷但是房地产行业现在的情况和过去有很大的不同在持续的融资挤压中，开发商拿地建房的意愿大大降低，大大收紧了房地产的供应2021年二季度以来，房屋新开工面积和土地购置面积进入负增长态势最近三个月，房屋新开工面积同比减少29%，土地购置面积同比减少48%，均录得近15年来最低增速在房地产供给瓶颈如此紧张的情况下，刺激房地产需求很可能会使房价大幅反弹

目前，集中供地政策推高地价的效果已经充分显现过去，我国土地购置面积增速与土地购置价格增速呈正相关关系但从2021年开始，两种趋势出现明显背离:土地购置面积增速不断下降，而土地购置价格增速不断上升2022年4月，土地购置面积同比增速降至—48%，创10年新低，同期土地购置价格同比增速升至55%，创10年新高目前，土地购买面积与土地价格的背离是前所未有的

当地价升至10年高点，新增房地产增速开始至10年低点，货币政策相对宽松的情况下，放松房地产需求端的调控政策很可能使房价大幅上涨但如果房价大幅反弹，宏观政策的回旋余地将明显缩小，这将给今年GDP增长5.5%目标的实现带来更多困难

调控经济需要抓住主要矛盾目前中国经济的主要矛盾在于疫情和房地产面对疫情，一方面需要采取有效的防疫措施，控制病毒的传播，减少疫情对经济的影响另一方面，要保住经济主体，通过宽松的扶持政策，防止大规模破产和失业但对于目前房地产行业的困境，宏观政策应该高度重视，妥善应对当房地产行业陷入难以摆脱的恶性循环，房地产商信用风险居高不下时，政府信用背书的全行业困难资产救助计划可以有效重塑行业信心，让房地产商尽快回归常态只有开发商的融资和经营恢复正常，房地产的供应才能恢复在房地产供给恢复之前，如果房地产需求被刺激得太快或太猛，很可能导致房价大幅上涨，宏观政策陷入两难境地为了更好地控制地价和房价的上涨，还需要调整集中供地政策，这可以推高地价

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