保利发展30天抛243亿元融资案是为“储粮”还是为偿债

11月下旬，保利发展接连抛出两宗融资方案11月30日晚间，保利发展发布公告称，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元而就在不久前的11月22日，保利发展称拟发行不超过98亿元的公司债券，期限不超过10年

此外，仅11月份单月，保利发展就成功发行两笔中期票据，合计规模为45亿元以此计算，30天内，保利发展总计抛出243亿元融资案

频繁输血背后，是储粮发力还是偿还债务。

近期，部分央企，国企及大型房企在公开市场发债融资，说明融资端政策正从偏紧向逐渐放松回归正常的方向发展同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，通过融资输血，利于缓解企业资金压力同时，能够增强企业市场竞争能力，可抓住拿地窗口期备货，投资布局更具优势

抛百亿元融资大单

三道红线之下，截至9月30日，保利发展剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32净负债率及现金短债比情况较上半年有所弱化，不过依旧处在绿档，融资输血动作较为频繁

据《证券日报》记者不完全统计，今年以来，保利发展在短短11个月内发债8项，票据4项，总规模已达181.9亿元，发行利率水平在3%—4.5%之间，若加上已经抛出的两宗合计198亿元的拟融资方案，发债规模和频率都远胜以往。2021年前8月，保利发展累计实现签约面积22918万平方米，同比增加9.52%；实现签约金额37414亿元，同比增加18.03%。

据11月30日公告显示，保利发展资产支持证券化产品拟发行规模不超过100亿元，拟直接或间接认购次级资产支持证券化产品，认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%，初步选定广州天悦养老公寓，长沙麓谷林语，长沙保利国际广场，重庆林语溪，沈阳溪湖林语，天津大都会，汕尾金町湾，成都198拉斐等项目作为首次资产标的，首期发行规模约10亿元。9月9日，保利发展控股集团股份有限公司披露8月份销售情况简报。。

对于发债目的，保利发展称，为提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作除却该笔融资计划，其他已经发行或拟发行的公司债及中期债券，用途多是偿还债务，补充流动资金及其他用途

近期债券市场融资开闸，主要对象是央企，国企和地方城投平台，主要目的是在城市更新，老旧小区改造，区域开发基础设施，公共服务等领域补短板，需要这些企业去落实广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示

拿地势头颇猛

进入行业规模前三的目标仍在，保利发展在土拍市场频繁举牌根据中指研究院2021年前11个月房企拿地排行榜显示，保利发展仅次于碧桂园和万科，位列第三位，拿地金额为1119亿元，紧随其后的是中海地产，华润置地，绿城中国等国资房企

而在土拍市场遭遇寒流的当下，保利发展拿地成本并不高根据评级机构测算，今年上半年，在保利发展拿地金额中，集中供地占比42.6%，第一轮集中供地中拿地平均溢价率为15%，与22城基本持平第二轮集中供地新增地块六成底价成交，平均溢价率为12%第三轮集中供地还在进行中，保利发展已在南京等城市有所斩获

部分民营房企暴露信用风险后，多数融资陷入停滞，央企国企在融资端和拿地端的实力提升，这将改变未来房地产市场的竞争格局李宇嘉直言，比如若重启并购贷，且并购贷不计入三道红线融资规则要求，有实力的房企将会加大兼并弱房企的力度，部分央企国企地位将得到进一步提升

信用债市场的存在，给予大中型房地产开发企业以长期限，低资金成本，用途限制较少的增量资金，使得大中型企业在土地市场具备极强的竞争力中信证券在一份研报中称

换言之，谁能率先以低成本获得融资输血，便可低成本斩获土地，将在未来市场中抢得更大话语权不过，中信证券在上述研报中也提示了风险，比如大多数大中型地产在未来一段时间都要面临或大或小的，以经营性现金流流入净偿还债务的情况而鉴于楼市遇冷，项目层面向总部层面的现金逆流动并不顺畅，则增加了大企业的挑战

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