利率上调为啥无法遏制房价飙升步伐？

据最新数据显示，2018年5月份，全国首套房贷款平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上升0.72%，同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。

与此同时，截至6月18日的数据显示，在29家北京地区银行中，11家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，15家为基准利率上浮10%，1家为基准利率上浮15%，2家为基准利率上浮20%。不过，11家标注最低上浮5%的银行全部显示通常批准利率为基准利率上浮10%。

据业内人士表示，随着银行融资成本呈现上升趋势，真的愿意低息放贷的银行已很少见了。如果资质、工作单位、收入都符合标准，申请到基准利率上浮10%应该没问题，不过这类客户相对较多，房本抵押后一个月肯肯定放不下款的。

实际上，不同银行首套房贷利率上浮比例有所不同，意味着买房的成本存在较大差距。按照贷款100万元，贷款25年，等额本息还款法，贷款利率是基准利率1.1倍时，月供为6075.36元，利息总额为822608元；

当利率提高到基准利率的1.2倍时，月供增加到6369.86元，利息总额为910958元；当利率提高到基准利率的1.3倍时，月供增加到6671.07元，利息总额为1001321元。

在全国房贷利率上涨的同时，我们惊奇的发现，房地产呈现“量价齐涨”的格局，不仅是之前二三线城市房价轮番上涨，就连北京房地产也出现了复苏的苗头。2018年5月份，北京全市二手住宅共网签18096套，比去年同期上涨67.5%。在价格方面，北京地区5月份二手房销售价格环比上涨0.3%，新建商品住宅方面，北京也实现环比上涨0.2%。

一边是房贷利率的大幅上升，购房者的房贷成本上升大幅提高。另一边却是各热点城市的房地产出现“量价齐涨”格局。难道房贷利率的上涨，对于遏制高房价已经失去效果了吗？

而翻开房地产泡沫的历史，我们却一直听说，日本房地产泡沫破裂，主要是日本央行跟着美联储不断的加息，提高了炒房者的成本，而为什么现在国内各银行也频频加息，却无法遏制房价上涨的脚步呢？

首先，尽管房贷利率上涨了不少，但是以目前全国首套平均房贷利率为5.6%，相当于基准利率的1.143倍，这个房贷利率还处于历史低位，与2014年的房贷利率高达7%以上，还有相当距离。在购房者看来，银行房贷利率上涨是大趋势，早点购房早点锁定房贷利率，免得将来付出更高的房贷成本。

此外，还有购房者认为，房价是只涨不跌的投资品，上半年各城市房价飞涨，下半年估计会有更严厉的房地产调控措施出台。仅是5月份，除了住建部建谈前期房价上涨过快的城市负责人外，而且还有40座城市密集出台了50条房地产调控政策。在这样的情况下，如果上半年不抓紧买房，下半年贷款等购房难度会越来越大，所以趁早还是买了吧。

再者，现在越来越多的城市加入到了购房摇号的队伍中来了。摇号购房本意是防止开发商想尽各种方法涨价，让每一个参与摇号的人都有公平、透明的购房机会。但问题是，由于地方政府限制开发商涨价，新房与二手房价呈现倒挂现象。

在很多人看来新房价格低于二手房价，购买新房等于买到了房产即是赚到了钱，谁也不愿意放弃买房摇号的机会。这就造成了当地本来不需要购房的居民都参与到购房摇号的队伍中来。在这些人看来，房价上涨幅度远高于房贷利息上涨的幅度，银行的这点房贷利率上浮根本不算什么。

再次，各二线城市今年以来纷纷拿出“人才引进”战略。为了让引进的人才能够得到妥善安置，很多二线城市往往给予了住房补贴优惠政策，或者商品房价出售优惠价折让。由于引入人才的门槛比较低，往往只要大专以上学历即可。

所以，在引进人才的同时，也引入了投机炒房者，在这两股购房需求的合力之下，二线城市房价也开始上涨。在购房者看来，只要这座城市的房价每年有了30%至50%的涨幅，这点房贷利率的上涨根本不算什么事儿。

最后，棚改居民成了购房置业大军。近年来，各地都进行了棚改货币化安置，就是地方政府用棚改的土地作为抵押向国开行申请贷款，在拿到贷款后，就让棚改区的居民获得大笔的拆迁补偿款，他们拿了现金就到周边购房置业，从而推高了当地的房价。

如果按安置款的本意是“拆一还一”的购房补偿，当地居民是不需要贷多少款的，但是很多人想借着棚改的契机把自己的住房面积更宽敞，更舒服一些。于是货币化安置的资金肯定不够用，于是只能向银行贷款。不过，在这些人看来，房贷利率虽然在涨，但自己告别了多年的棚户区的艰苦生活，再看到房价不断在上涨，心里面没有太大的介意。

上世纪90年代初日本不断加息，导致房地产泡沫被挤破，而中国虽然也在不断上调房贷利率，房地产却高烧不退。对此，我们认为主要有二个原因：一是人们预期后市房价上涨远超过房贷利率涨幅。另一个是，目前房贷利率上涨的确让购房者承压，但是这种房贷压力在可承受范围内。不过，如果房贷利率进入到历史高位区域，那么就会对遏制炒房者和非理性入市有较大遏制作用。

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